Составлял тут для одного мероприятия список ошибок при инвестировании в недвижимость.
Поделюсь и с вами.
Мне всегда кажется, что они стандартны и явно бросаются в глаза. Но на каждой второй моей консультации по инвестициям всплывает как минимум одна из перечисленных ошибок.
1. Подбор варианта для «себя», а не для инвестиций.
Я неоднократно писал об этом, но повторюсь.
Недвижимость, которая должна принести вам доход, может кардинально отличаться от того идеала, который вы представляете как свое жильё.
Мне комфортно жить в загородной недвижимости, но все последние инвестиционные покупки (как свои, так и клиентские) — это квартиры. Потому что с ними более понятен срок перепродажи, более понятен срок возможного простоя при сдаче в аренду.
2. Попытки совместить в одном объекте две цели — выгодную перепродажу и выгодную аренду.
Практически никогда не совпадают эти два варианта.
То, что хорошо будет сдаваться, может не так хорошо и выгодно продаться в будущем.
Да, при покупке недвижимости для последующей аренды мы смотрим и на ликвидность. Но в большей степени для того, чтобы не купить квартиру, которая резко упадет в стоимости.
И да, нередко бывают приятные бонусы, когда к арендному потоку добавляется и рост стоимости недвижимости (например при общем росте цен на рынке недвижимости) и это радует. Но рассчитывать, что это будет происходить всегда неправильно.
3. Акцент на дешевизне, в ущерб ликвидности.
В прошлом году как раз был яркий вариант на одной из консультаций.
Клиент хотел купить трёшку в Подмосковье, на первом этаже. Потому, что «по цене квадратного метра это дешевле. И трёшка это же лучше?»
Нет, не лучше. Однушка в Москве с большей степенью вероятностибудет сильно лучше трёшки в Подмосковье. Как в аренде, так и в ликвидности (перепродаваемости).
Поэтому нужно ориентироваться не только на дешевый квадратный метр, но и считать все остальное.
4. Неправильный выбор сегмента. Новостройка или вторичка.
Важно понимать, с какой целью вы осуществляете инвестирование в недвижимость. Если вы хотите купить квартиру под сдачу, то новостройка — крайне не логичный выбор для этого. Обычно самый дешевый вариант — это вариант со сроком сдачи через полтора-два года. Учитывая, что застройщики все чаще эти сроки не выдерживают, можно предполагать что это будет 2-2,5 года. Еще примерно полгода на ремонт. То есть начать сдавать эту квартиру вы сможете только через 2-3 года. И вокруг сдаваемой площади будут перманентно проводиться ремонты.
Квартира, купленная на вторичном рынке недвижимости, начинает работать практически сразу после покупки (если вы, как и мы, покупаете квартиру в состоянии «сразу под сдачу»). Три года арендных платежей на вторичке перекрывают кажущуюся дешевизну новостройки.
5. Неправильный подход к безопасности и экономике варианта.
Менеджер застройщика работает НЕ на вашей стороне. Его задача продать вам объект, поэтому в ход идут и сказки про двухкратный рост цен в будущем, и что «бери, а то дорожает, а я тебе скидку задним числом оформлю».
Менеджер банка заинтересован в выдаче ипотеки. Не надо рассчитывать, что он будет вникать в ваши отношения с продавцом и давать вам правильный ДКП или проверять квартиру.
Нотариус проверяет ситуацию только на день сделки. Он фактически не может копаться в истории квартиры, и не будет делать этого.
Помните об этом, когда выбираете недвижимость и готовитесь к любой сделке.
Ну и не забывайте, что вы всегда можете позвонить или написать мне — лучше проконсультироваться заранее, чем терять деньги на неудачном инвестировании в недвижимость.
Телефон (WhatsApp, Telegram) +7 995-120-12-55
Информация по консультациям — здесь.
