Карантин, самоизоляция… Сейчас из всех утюгов слышна/видна реклама застройщиков о возможности покупки квартир в новостройках онлайн и «налетай-завтра будет дороже».
Ну и люди сами в ситуации полной неопределенности готовы купить хоть что, лишь бы «успеть» вложить деньги в недвижимость.
Вот и одна из консультаций на текущей неделе — про это.
Задача консультации по покупке новостройки
Клиент обратился за тем, чтобы мы проверили застройщика, документы на строительство и договор, который предполагалось подписать. Естественно, в ходе консультации встал вопрос о конкретном объекте. Однозначного ответа, без понимания цели покупки дать никогда нельзя.
Потому что вот этот ЖК абсолютно не подходит для дальнейшей перепродажи, но для проживания родителей пенсионеров — очень даже. И наоборот. Квартира в этом районе, даже с худшими характеристиками будет продана быстрее и будет сдаваться проще, чем новая в другом.
Итак, выяснилось, что квартира в новостройке покупается для того, чтобы вложить имеющиеся деньги сейчас, возможно взяв ипотечный кредит до понравившегося варианта. Чтобы через некоторое время, после сдачи дома в эксплуатацию, продать и, доплатив немного, купить нужную квартиру и там где нужно.
Да, такая цель покупки новостройки возможна, более того, я её тоже нередко рекомендую. Правда, если покупать не на авось и не по рекламе застройщика.
Жилой комплекс, который рассматривал клиент, находился в том районе, где мы прошлой осенью с большими усилиями продали квартиру других клиентов. Продавать они тогда решили потому, что локация изменилась — вокруг начали строить много дешевого жилья и надо было успеть до сдачи новых домов и выхода массы квартир на перепродажу.
Естественно, задача, которую предполагал решить сегодняшний клиент данной покупкой, абсолютно не «закрывалась»:
- нет никакой гарантии, что дом будет сдан ровно через полтора года, как обещают менеджеры застройщика. Если вы посмотрите в ДДУ — там часто указана совершенно другая дата, а то что говорит менеджер — это «мы обычно сдаем раньше, просто пишем с запасом»;
- квартира строится еще года полтора-два, пользоваться ей нельзя, но ипотека «капает»;
- в данной локации нет никакого спроса на аренду квартир, сдать будет проблематично. Особенно, учитывая, что вокруг — еще несколько строящихся и уже построенных ЖК. А ипотека продолжает «капать»;
- учитывая, что транспортная инфраструктура в районе не развита, а вокруг строится несколько ЖК эконом-класса, можно спрогнозировать, что продать квартиру здесь дороже, чем купили, будет возможно только в случае невероятного экономического роста, который в стране пока не предвидится.
Потери клиента сейчас при отказе от варианта — 5000 рублей, внесенных за бронирование онлайн. Потери, которые могут появиться у клиента в случае покупки данного варианта — 5000000 рублей в неликвидном бетоне+проценты по ипотеке, пока она будет не погашена.
❗️Выводы:
- Застройщик играет не на вашей стороне. Ему нужно продать вариант, менеджеры будут показывать ту реальность, которая позволит им продать вам квартиру.
- Любая покупка квартиры в новостройке — это покупка в первую очередь локации. А так как квартира обещается в будущем, то нужно спрогнозировать — что вас в этом будущем в этой локации и с этой квартирой ожидает.
- Покупка новостройки в ипотеку — это не инвестиция и не заработок. Пока квартира будет строиться, пока вы будете делать в ней ремонт после постройки — вы будете только тратить (проценты по кредиту, затраты на ремонт), но не зарабатывать.
- Помимо ожиданий дохода нужно смотреть и на возможность потерь. В случае с новостройками их куча.
Новые ЖК вокруг, отсутствие спроса в районе, нет инфраструктуры, обещание в ближайшее время нового метро (привет Мытищам, Химкам и т.д — про метро там я слышу уже почти 20 лет). - Не забывайте считать. Если вы хотите вложить деньги, заработать при перепродаже/зарабатывать на аренде или просто сохранить деньги — надо считать и рассматривать варианты с нескольких сторон.
Иначе никому ненужный бетон станет просто дорогим памятником вашим накоплениям.
Если вам нужна консультация по сделке с недвижимостью, безопасности ее проведения или инвестициям в недвижимость — пишите мне vishnya@vishnya-realty.ru или на любой из мессенджеров на номер +79637507293. Ну, или ищите меня в фейсбук
Подключаемся быстро — даже вечером перед предстоящей сделкой. Связаться с нами никогда не поздно!