Ну что же, в рамках постоянной рубрики, продолжаем искать ошибки объявлений о продаже недвижимости. Которые могут влиять на сроки продажи и вообще на продаваемость недвижимости.
Сегодняшний разбор — 1-комнатная квартира у метро Красные ворота.
Локация: м.Красные ворота 5 минут пешком. Улица Садовая-Черногрязская, 11/2
Да, Садовое кольцо — когда я приходил в недвижимость больше 20 лет назад, это была одна из популярных локаций. Да, не прямо в центре, но это всё-таки старый центр Москвы — престижно и круто.
Сейчас, конечно, с выросшим трафиком по кольцу, с закрытием многих магазинов/ресторанов и прочих заведений, Садовое кольцо немного поблекло. Но всё же центр 🙂
Параметры: 6 (из 7) этаж.
Однушка, площадью в 30 с небольшим метров. Дом красивый, этаж высокий, не у земли. Но все окна на дорогу (на одной фотографии это заметно).
Цена в рекламе: 17,8 миллионов рублей.
🙈Срок продажи: 605 дней. Не рекорд, но уже к 2 годам подбирается — так себе результат.
❗️
Оговорюсь, что в рамках разборов я пока не касаюсь вопросов цены.
Нормальная оценка любой недвижимости, с правильным диапазоном продаваемой цены делается мной с выездом на место, с изучением реального состояния недвижимости (если такое невозможно, то нужно максимум «непричёсанных» фотографий), с изучением документов и схемы сделки.
Итак, что бросилось в глаза и что может мешать продаже квартиры.
1. Текст объявления.
Хоть его и неудобно читать (нет ни отступов, ни разбивки по абзацам), ошибок почти нет. Орфографические ошибки сейчас мало кого напрягают, особенно в объявлении. Я точно обратил внимание на некоторое несоответствие понятий «квартира свободна» и «альтернатива», но это опять же наверное можно отнести к моим придиркам. В остальном, текст просто никакой — пустой. Нет чего-то, чтобы привлекало, за что хотелось бы зацепиться взглядом.
2. Фотографии.
— я понимаю, что у квартиры такая фактура, что вроде бы и фотографий нормальных не сделать. Но. Если есть «панорамный вид», то стоит показать его побольше и получше (посмотрите, я чуть поправил на последнем фото), имеющаяся одна фотография не совсем про вид;
— дом красивый (посмотрите на мой скрин в конце), на это тоже стоит обратить внимание. И, вроде бы автор опубликовал фотографию дома. Но опять же — можно было бы сфотографировать с противоположной стороны улицы и снять его целиком, а не кусочек фасада с кондиционерами;
— заросли на лестничной площадке тоже выглядят не особо вдохновляющими;
— возможно сами фотографии комнат позволяют собственнику чувствовать, что он максимально открыт и честен. Но больше отпугивает «красота» помещений, чем привлекает возможная честность продавца.
3. Явных проблем, возможно две (я не знаю, что там с документами и как принимает звонки и проводит просмотры продавец):
— окна на садовое кольцо. Хоть и предполагается, что они и открывают «панорамный вид на исторический центр Москвы». Но ближе всего открывается вид на пробки на садовом, слышатся гудки машин, на окнах оседает всё, что там на кольце образуется. Такое тоже покупают, но ценник точно должен привлекать.
— состояние. Учитывая, что продавец продаёт квартиру долго, снизил цену уже на 700 тысяч и никто не купил. Лучше бы потратить тысяч 100-150 на мини-ремонт (переупаковку). Чтобы на квартиру было приятно смотреть. Мы, в ВИШНЕ, нередко рекомендуем собственникам это сделать. И вы не поверите, как это хорошо работает.
❗️Чтобы обсудить с нами продажу вашей недвижимости звоните или пишите сообщения в любой мессенджер по номеру +7 995 1201255. Или пишите на электропочту ok @vishnya-realty.ru
