Я давно уже говорю об этом на инвестконсультациях, когда мы с клиентами определяем критерии отсева малоликвидных вариантов недвижимости.
Застройщики уже достаточно давно выжигают вокруг себя поле из своих же домов предыдущих очередей.
Сейчас это становится всё более явным.
Оно и понятно, застройщику нужно продавать не одну квартиру, а массово. Поэтому интересы уже купивших недвижимость в ЖК вообще перестали рассматриваться.
И да, те, кто покупает квартиру для себя (лично, перевезти родителей, детям «на вырост») — их это касается только косвенно. А вот тем, кто влез в такие покупки, как в инвестицию — тем уже сложнее и будет еще сложнее.
Почему? Всё достаточно просто объясняется.
Вот инвестор купил квартиру в новостройке на старте продаж у известного застройщика, в надежде по окончанию строительства получить прибыль. Ну или не по окончанию строительства (продажа по переуступке вполне себе работает).
В воображении рисуется приятный процент дохода, товарищ инвестор поглядывает каждый день как растут цены на сайте застройщика и потирает руки.
И это главная ошибка.
Застройщик и в годы роста всегда был более интересен потенциальному покупателю.
Чистая психология — зачем покупать по переуступке у какого-то левого физика за ту же цену как у застройщика с именем? Логично, не зачем. Тем более застройщики еще и программу лояльности формируют.
Сейчас, в период, когда ставки по вторичке стали заградительными — 19-20 (ок, недавно опустились до 10 плюс-минус процентов).
Сейчас застройщики наперебой кинулись субсидировать ставки по покупке своих новостроек — 0,1% или более частые 1,99-2,99%.
Зачем покупателю покупать квартиру в том же ЖК с ипотекой в 5 и более раз дорогой?
При равной цене они явно выберут застройщика. И будут правы.
Что делать инвесторам в такие ЖК прямо сейчас?
Товарищам инвесторам в квартиры в строящихся жилых комплексах надо смотреть на цены застройщика — да. Но только для того, чтобы посчитать, на сколько ниже нужно ставить свою цену продажи. Чтобы стать привлекательными покупателям с более дорогой ипотекой. Или с наличными.
Те, кто это поймет раньше — продадут дороже. Остальные будут долго двигаться за рынком и страдать, видя как застройщик ловко двигает цены на такие же квартиры туда-сюда.
И да, мы сейчас как раз на практике всё это проходим. Тестируем (и находим) по различным квартирам в новостройках вот эту разницу цен, которая интересна покупателям.
Прямо на переднем крае продаж 🙂
P.S. Ещё раз. Продавая квартиру в ЖК, который продолжает строиться, вы конкурируете не только с собратьями инвесторами. Но и с застройщиком.
В прямой конкуренции вы, естественно, проиграете.
