Давно я что-то не писал историй в #вишняпосредам А рассказать, как всегда есть что.
Сегодня — про то, как доверием покупателя с лихвой воспользовался его представитель (тут, к сожалению, придется сильно ругаться на «коллегу», чего я делать не очень люблю).
Ну и опять лонгрид — кратко о сделках не расскажешь. Особенно с такими приключениями.
Помимо собственно полной риэлторской услуги, мы занимаемся и юридическим сопровождением сделок. И сейчас речь как раз о таком нашем участии в сделке.
Предыстория покупки квартиры
Покупатель подошел к подготовке к сделке основательно. Учитывая, что покупка предполагалась в Москве, а сам он проживает пока в другом регионе России, это было более чем оправдано. Сначала он искал риэлтора по рекомендации, и достаточно быстро нашел — хороший знакомый посоветовал родственницу (1). При первом общении всё прошло более-менее нормально.
Учитывая, что квартиру он нашел сам, он попросил риэлтора самому сходить еще раз — посмотреть объект и убедиться, что он ликвидный и всё там на первый взгляд нормально(2). Риэлтор добрался до квартиры, посмотрел и даже хорошо так сторговался — на 800 тысяч. Правда, потом оказалось, что половину из них нужно будет отдать риэлтору продавца в виде бонуса за хороший торг. И одному из содольщиков, так как он тоже захотел поучастовать в делёжке(3). Ну покупатель подумал-подумал и согласился. Квартира то все равно для него дешевле получается.
Договорился на внесение аванса. И где-то здесь (пока даже не понимаю почему) у него закрался какой-то червь сомнения. И он нашёл в интернете меня. Честно говоря, так много и подробно что и как мы проверяем и как проводим сделку я давно не рассказывал 🙂))
После долгого телефонного звонка мы договорились о встрече.
Он приехал в Москву на внесение аванса. В этот же день, перед внесением, мы встретились. Оказалось, что условия аванса и предоставления нужных документов никто ни с кем не обсуждал(4). Хорошо, что на рабочие встречи я всегда с собой ношу наши шаблоны договоров, приложений и т.д. Выдал им с собой и они пошли вносить аванс.
Так как клиенту было неудобно(5) перед рекомендованным риэлтором и перед знакомым, рекомендовавшим его, моё участие в сделке осталось на уровне консультаций, проверок и стороннего контроля.
Аванс внесли, клиент уехал обратно, я — поехал на жилищный конгресс в Питер. И дальше все пошло совершенно не так, как предполагалось. Обещанные документы риэлтор покупателя запрашивать не хотел, соотвественно и я их получить для проверок не мог.
Подготовка к сделке
Вместе с этим началось нагнетание истерии, непонятное ускорение сроков. За 4 дня, что я был на конгрессе, сделку уже состыковали, альтернативу для второго содольщика нашли и срочно предлагали выходить на сделку. С нарушением всего процесса — кто-то из продавцов должен был подписать договор раньше, кто-то позже. Деньги за квартиру предлагалось также вносить в разные дни. Документы предоставлялись после неоднократных запросов и все равно не все(6).
Я в Питере, клиент — у себя в регионе. А его риэлтор, слившись в экстазе с риэлтором продавца, гонит всех на сделку.
Почти каждый раз, когда я намекаю, что тут дело нечистое и а) вас обманывают; б) так сделки не делаются, всё должно быть правильно — клиент отказывается воспринимать.
С одной стороны понятно. На одной чаше весов слова рекомендованного риэлтора, с другой — найденный в интернете специалист по безопасности сделок.
И в какой-то момент времени я прекратил понимать, зачем во всей этой схеме находимся мы. Если мои рекомендации выслушиваются, принимаются как правильные. Но абсолютно не выполняются. О чём, естественно, сообщил клиенту.
Ну раз мы договорились вести сделку до подписания и я все равно должен проверить все документы, как и обещал — продолжаем работать. Я вернулся из поездки, мы с клиентом встретились в Москве и подробно обсудили и предлагаемую схему сделки и то, что мы проверяли.
Кроме кривейшей схемы сделки и всё яснее проявляющегося обмана со стороны риэлтора покупателя — всё остальное, что мы могли проверить и проверяем обычно по истории квартиры и юридической безопасности — там все было нормально.
Предсказуемый итог
Дата самой сделки неоднократно переносилась, то одно, то другое случалось с продавцами. Но, когда мы в очередной раз созванивались с клиентом и я ему в очередной раз говорил, как делать нельзя, он сообщил мне, что сделка состоялась и он подписал договор купли-продажи(7). Мда. Вот честно говоря, одна подобная сделка закончилась тем, что я отказался продолжать работу с клиентом и вернул всё полученное от него. Здесь сыграло чувство справедливости, меня бесило, что человека обманывают те, кому он доверяет и, получается, мне все равно нужно довести процесс до конца.
Если вы думаете, что приключения на этом закончились, то зря 
. Риэлтор покупателя на сделке «сдулся» настолько, что и закладка в ячейки и сам процесс провелся в ущерб клиенту. Продавцы и их риэлторы, наоборот, все удачно повернули в свою пользу. И мы с клиентом еще долгое время до окончания регистрации его права на квартиру переживали, закончится ли все нормально или придется бегать за продавцами и собирать нужные расписки и т.д.
Закончилось всё хорошо. На приём квартиры, правда пришлось идти мне (чего при сопровождении сделки мы не делаем — это не входит в услугу). И риэлтор покупателя присутствовал там только потому, что хотел получить деньги для «якобы передачи» одному из продавцов и его риэлтору.
Что было особенно неприятно видеть — это то, как мои сомнения подтверждались.
Продавец, которому вроде бы должны были передать часть денег, подписал акт приема передачи и вышел из квартиры, даже не заикнувшись о «своей доле». Риэлтор другого продавца подписал вместе с ним акт, отпустил продавца и сразу же практически тут же поспешил из квартиры. Единственный, кто остался и стал требовать причитающиеся «не ему» деньги — риэлтор моего клиента. Очень противно было на это смотреть. Так делать нельзя 
. И сделка через одно место и вот это, шитое белыми нитками…
НО. Сделка в итоге прошла. Клиент получил свою квартиру, будет делать там ремонт и переедет жить туда, куда хотел. Получилось совершенно не так как он себе представлял. К сожалению, так получилось в том числе и из-за его решений.
Выводы-итоги. Или где ошибки
Я не зря расставлял цифры по ходу изложения событий. Это ключевые точки, о которых я хотел бы рассказать чуть подробнее:
1. Как еще искать специалиста, который должен помочь в столь непростом деле, как приобретение квартиры? Тем более, когда покупатель не москвич и находится не в Москве. Естественно, мы многое привыкли делать по рекомендации. Здесь основным моментом для принятия решения стали не профессиональные рекомендации, а рекомендации родственника. Не всегда это правильно. Хотя за неимением лучшего — это часто единственный способ.
2. Если квартира покупается не в инвестиционных целях, а для себя — смотреть квартиру нужно самому. Просить риэлтора выбрать квартиру неправильно — у нас у всех свое мнение о всех составляющих будущего жилья: кто-то любит Хамовники, кто-то предпочитает жить в частном доме. Кому-то окна на козырек не кажутся препятствием, я оцениваю это с точки зрения ликвидности и продаваемости в дальнейшем… И т.д. и т.п.
3. Когда квартиру продают долевые сособственники или жители коммуналок, зачастую отношения у них не самые хорошие. И это как раз чревато тем, что на этих плохих отношениях, кто-то недобросовестный попытается сыграть. Поэтому для меня не стало удивительным то, что представитель одного из продавцов попросил денег за содействие в торге. Когда такое предложение поступает к нам, мы также извещаем о нем клиента. И только он решает — согласен он на такое предложение или нет. Здесь всё транслировалось через посредника (риэлтора покупателя), никто из тех, кто напрямую имел выход на клиента за всю сделку ни словом не обмолвился о «имеющихся договоренностях».
4. Когда я сказал клиенту, что внесение аванса — один из ключевых моментов и всё обязательно нужно проговорить и прописать в авансовом соглашении. Он согласился, но сказал, что риэлтор все решает и что он боится отстаиванием своих(моих) условий развалить сделку. Это неправильно. Всё, что может пойти не так — обязательно пойдет не так. Если требования не прописаны в договорах — о устных обещаниях никто старается не вспоминать.
5. Если вы понимаете, что в вашем взаимодействии с вашим риэлтором что-то идет не так — не стесняйтесь говорить об этом. Если основным фактором в продолжении работы с ним является то, что будет «неудобно» перед знакомым — не надо так. Это неправильно и нелогично.
6. Если вам не предоставляются документы, если вы не понимаете что и как будет происходить по сделке. Если обещанная риэлтором проверка закончится только после регистрации (это тоже было в вышеуказанной истории) — остановитесь. Не надо никуда бежать. Разберитесь, что происходит и не ведут ли вас таким образом к нужной не вам цели. В нашем случае покупатель был спокоен хотя бы за историю квартиры — мы успели всё проверить до подписания ДКП.
7. Стечение обстоятельств, постоянный перенос сделок, наличие двух представителей со стороны покупателя — все это помешало мне присутствовать на самом подписании ДКП. И на этом ключевом этапе его риэлтор совершенно всё выпустил из рук. Предполагая, что ему вот-вот «обломится» дополнительная комиссия он думал только о ней. Ничем другим его халатность на сделке я объяснить не могу. Покупатель остался один на один с продавцами и в суете не мог понять как и что делается не так.
Даже если ваша сделка уже завтра, вы всегда можете успеть проконсультироваться с нами о безопасности ее проведения(защищены ли ваши интересы, все ли документы подготовлены, есть ли риски покупки недвижимости). Пишите нам на любой из мессенджеров по номеру +79951201255 (сохраните у себя — чтобы не искать в интернете в нужный момент). Или найдите меня и задайте вопросы в Фейсбук
P.S. Кейсы #вишняпосредам в первую очередь появляются в моём фейсбуке. И иногда доходят до блога на сайте. Если вам интересно узнать, какие истории случаются при покупке-продаже недвижимости — подписывайтесь, там много интересного.
