На сколько сейчас падают цены на квартиры? Вопрос (точнее ответ) волнует многих. Для примерного понимания сегодняшних продаж недвижимости — приведу цифры по одной, недавно закрывшейся сделке.
Продажа 1-комнатной квартиры в 2 полугодии 2022 года.
Время экспозиции:
— 4 месяца. В июле начали продавать, в ноябре продали.
Изменение цены от начальной:
— примерно 11%.
Начальная цена в рекламе была средней по рынку. Диапазон цен на конкурентов — от +1,5 миллионов, до минус миллион.
Количество потенциальных покупателей:
— 4 (это именно те, кто предлагал вменяемый торг и нормальные условия покупки).
Причем где-то посередине срока продажи был покупатель, который предлагал цену, за которую в итоге и продали. Но тогда мы с ним на цене и условиях не сошлись.
Что повлияло на срок продажи и на стоимость? Как падали цены на квартиры?
1. Объект — бывший долгострой, соседние корпуса которого — всё еще долгострой. Некоторые — скорее всего и не достроятся.
Когда покупатель идет по тёмным мрачным проездам, мимо недостроенных домов с чернеющими проемами, иногда затянутыми строительной сеткой — впечатление так себе.
2. Квартира без отделки. Сейчас это многих напрягает, люди боятся и возросшей (и растущей) стоимости ремонта и тому, что на это потребуется неопределенное количество времени.
3. После начала продажи в рекламу вывалился еще некоторый объем предложения, причем часть из них были дешевле уже не на миллион, на почти на два. И даже они провисели в рекламе больше полутора месяцев.
Естественно, когда среди множества продающихся вроде бы одинаковых квартир без отделки есть что-то дешевле — покупатели смотрят туда.
3.5. Да, наша квартира была самой лучшей по расположению и видам из окна. Но когда одновременно в рекламе больше сотни подобных квартир — до таких особенностей нужно еще дойти.
Продали, кстати тем, кто это как раз ценил и искал.
4. В рекламе появлялось всё больше предложения, по мере того, как в остальных корпусах долгостроя появлялась определенность с сроками сдачи.
На настоящее время — примерно 100 квартир с примерно одинаковыми характеристиками.
5. Учитывая растущий объем предложения, цены на квартиры падали и падают. Но постепенно 🙂 По ходу продажи и мы корректировали свою оценку.
6. Один из несколько обидных моментов — был реальный покупатель в середине сентября. Который отвалился после 20-го. И да, тут был ощутимый провал по звонкам примерно на 2-3 недели.
P.S. Что можно и нужно учитывать.
Я уже писал про цену зависания — это сейчас учитывать надо обязательно.
Особенно, если ваша квартира ничем не выделяется, а наоборот — одна из сотни в локации.
Оценка квартиры предельно важна. И выставлять в рекламу нужно в нижней половине от средней оценки. Не по средней и, тем более, не по чуть выше среднего.
P.P.S. Как я писал раньше, пока глобального провала по ценам не вижу. В реальности недвижимость продавалась, продается и будет продаваться.
Нет никаких минус 50%, минус 30% и т.д.
Предложение при первом телефонном звонке в виде торга в 10 и более процентов всё еще воспринимается как хамство.
