Давненько у нас не было историй в рубрике #вишняпосредам 🙂 Исправляюсь.
Пришла ко мне пару лет назад на консультацию девушка. Пришла по рекомендации от кого-то из моих читателей, «пожелавших остаться неизвестными».
В ходе первого общения оказалось, что задача стоит не только финансового, но и психологического свойства.
Но обо всём по порядку. Тут небольшая реконструкция событий :).
Собрались как-то раз девчонки поболтать. Взяли вина, встретились у одной — самой незамужней (чтобы никто не мешал).
Ну и в процессе встречи одна из них пожаловалась на ситуацию — вроде есть недвижимость, но вот с мужем разошлась и разделить никак не могут. И еще и свекровь рядом живёт. С которой и в браке отношения не очень были, а сейчас совсем не хочется встречаться.
И кто-то из них вспомнил о том, что что-то подобное читал. Вспомнил, нашёл в сети, у кого читал (у меня в историях) — ну и отправил девушку ко мне.
Итак, девушка пришла с запросом «что мне делать с недвижимостью? Меня абсолютно не устраивает то состояние, в котором я нахожусь».
Исходные данные: что из недвижимости в наличии
Имеется половина однокомнатной квартиры на Белорусской. Половина её, половина — бывшего мужа.
Стоит, пустует, потому что с мужем не особо разговаривают и никто никому на уступки идти не хочет.
Есть небольшая наследственная двушка в переулках между Новослободской-Маяковской. Которая все время сдавалась — поэтому очень устала. Ремонт делать не на что, да особо и не хочется. То, за сколько удается сдавать сейчас — слёзы.
Ну и двушка побольше на Бауманской, в которой она сейчас живет, и которая находится в одном подъезде со свекровью. С которой, как мы помним, отношения не очень.
То есть по сути, человек обладатель немалого количества недвижимости. А на самом деле, пользуется одной и той не особо рада.
Явно неэффективная недвижимость и совсем не работающая на собственника.
Первый этап. Оценка недвижимости для различных вариантов продажи и использования.
1. Доля.
— продать третьим лицам. Здесь сумма минимальная, так как доля в однушке оценивается рынком крайне дёшево.
— выкупает бывший муж. Так как второй участник долевой собственности априори более заинтересованный человек — могла бы получиться продать более выгодно
— выкупить у бывшего мужа. Если продать по второму варианту не получается, есть вариант — выкупить долю самой. И там уже продавать или сдавать.
2. Наследственная квартира.
— продолжать сдавать как есть
— найти деньги, ремонтировать и сдавать дороже
— продать как есть
— переупаковать и продавать
3. Вторая двушка. Тут вариантов в начале только два.
— продавать
— оставить и продолжать в ней жить
Все получившиеся «деньги» собрал в несколько блоков.
— реализовать всё, купить двушку (максимально комфортный метраж и комнатность для клиента) в другой локации и две однушки под сдачу
— продать только долю, сделать на эти деньги ремонт и сдавать Новослободскую, свою квартиру оставить как есть.
— тоже продать долю, но отремонтировать и переехать на Новослободскую, свою двушку сдавать/продать
Второй этап. Выбор вариантов, что можно/стоит с недвижимостью делать.
1. То, что долю оставлять в том же состоянии нет никакого смысла — мы сразу сошлись во мнении, нужно было только понять, какой из вариантов выбрать(точнее, какой из них возможен).
Проще всего (да и психологически казалось легче) — продать третьим лицам, практически не взаимодействуя с бывшим мужем.
Но в таком случае денег от продажи получалось настолько мало (не больше 1/4 от стоимости всей квартиры), что можно было бы и не заморачиваться.
Здесь было решено идти прям поступенчато — попробовать предложить выкупить мужу долю. Предполагалось, что здесь будут в выигрыше обе стороны — клиент получает сумму, с которой можно хоть что-то делать, второй собственник — квартиру целиком и может распоряжаться ею сам как хочет.
Если будет получен отказ, второй вариант — предложить выкупить эту долю. Здесь будет нужно использовать деньги инвесторов (да есть такие, выдают на короткие сроки, как раз для всяких операций с недвижимостью), и потом быстро продавать всю квартиру целиком.
2. В наследственную двушку переезжать не хотелось. Она была и меньше и район клиенту нравился тоже меньше Бауманской. Поэтому этот вариант сразу отбросили и не стали рассматривать.
Квартира и правда была совершенно замученной предыдущими арендаторами и от аренды клиент получал уже меньше 3% годовых.
Поэтому, если ее оставлять под сдачу, то нужно было делать значительный ремонт. На который пока нет денег и который, как мы посчитали, особо много не добавит ей к окупаемости.
Вариант ремонта для сдачи отмели. Соотвественно вариант сдачи — тоже.
Девушка не хотела вообще ничем заморачиваться. И если продавать, то продавать как есть.
Тут уже выкладки по суммам были другие и переупаковка квартиры реально выражалась как минимум в сотнях тысяч прибыли. Поэтому я рекомендовал все-таки квартиру для продажи «освежить».
3. Ну и продажа третьей квартиры была, как я уже говорил, больше психологической — квартира практически всем устраивала. Кроме соседей.
Соседей сменить можно было только в одном случае — переезд.
В пределах Бауманской же в результате первых двух этапов получалась такая же почти двухкомнатная квартира. И можно было повыбирать.
Подводим итоги.
Получалось, что можно остаться жить на Бауманской.
Плюс получить в итоге или другую двушку (сильно покрупнее и сильно более в центре, к чему склонялась в итоге заказчица) или две однушки стандартных метражей — подальше, но более прибыльные в плане аренды.
На этом этапе мы практически расстались 🙂
Масштабная консультация была проведена, квартиры оценены, варианты и этапы решения вопросов определены. Ну и были найдены реальные варианты для ориентира — те, в которые в итоге трансформируется не работающая недвижимость.
И да, мы так много и так подробно все обсуждаем на консультациях, что кто-то спокойно пользуется полученными знаниями сам.
Но. Здесь девушка споткнулась на самом первом этапе.
С бывшим мужем (это частая практика) нормально договориться не получилось.
