Чем дальше я углублялся в масштабные планы властей по застройке столицы, тем больше возникало вопросов. Одно можно сказать точно — если они все будут реализованы, цены на квартиры в Москве в ближайшие 3 года как минимум продолжат снижение с прежней динамикой.
Начну с описания предпосылок и вводных данных. Кому неинтересно много читать — листайте практически до конца, там будут выводы и цены.
Реновация жилья
По имеющимся на данный момент планам, под реновацию(снос) однозначно идет около 4500 домов. И примерно 1000 домов обещает добавиться в ближайшее время.
Если эти цифры ничего вам не говорят, уточню. 15 000 000 квадратных метров будет снесено. И, даже если предположить простое увеличение будущей площади в 3 раза (в среднем 15-этажные дома той же, например, площади застройки), то это уже 45 000 000 новых квадратных метров. Сорок пять миллионов(!).
Естественно, пятиэтажки стоят сейчас слишком широко и привольно и площадь застройки существенно уплотнится и увеличится. И этажность явно побольше будет.
Значительная часть квартир, полученных в результате реновации жилья сразу же выйдет на вторичный рынок недвижимости.
Это и те жильцы пятиэтажек, что не захотят мириться с новым местом жительства и те, кто захочет еще больше улучшить жилищные условия, переехав подальше. И также те маргиналы, что захотят обменять квартиру на несколько ящиков водки(условно).
Реновация промзон
Полным ходом идет реновация имеющихся промзон столицы.
На сейчас процесс наиболее масштабно идет на территориях завода «ЗИЛ», Тушинского аэродрома, Завода «Серп и Молот», ДСК-3, Московского зеркального комбината, НПО «Взлет» и «Мосстройснаба».
В ближайших планах(в этом, 2017 году) ожидается начало реновации ещё 7 промзон. География широка: Тайнинская улица, 9; Новоалексеевская улица, 16; Илимская улица, 3; улица Берзарина, 28-32; Полярная улица, 25; Вольная улица, 28; территория Первого Московского приборостроительного завода в районе между Кутузовским проспектом и улицей 1812 года.
В каждом из новых проектов появится примерно по 200-300 тысяч квадратных метров жилья. В уже ведущихся — примерно 2-2,5 миллиона.
Застройка площадей вдоль МКАД и МЦК
Власти уже озвучили планы по окультуриванию свободных площадей вдоль МКАДа. Сейчас картинка зачастую неприглядная, хаотичная застройка чем-то типа торговых ларьков, неоформленных гаражей и прочих времянок.
Всё это реально выглядит не сильно симпатично. Ну и для властей — дополнительные площадки для будущей застройки.
В итоге, вдоль кольцевой нашлось около 10 000 000 квадратных метров будущих площадей. Из которых половина (пять миллионов квадратов) будет отдана под жильё.
Появится пять миллионов квадратных метров жилья вдоль МКАДа. С обеих сторон.
К концу 2017 года власти должны уже утвердить начальные планы.
Открытие МЦК явно улучшило транспортную доступность некоторых районов Москвы. И опять же открыло возможность(и глаза властей на это) обустройства заброшенных ранее территорий вдоль этого кольца. Из озвученного — примерно 2 000 000 квадратных метров может быть построено именно здесь.
Объемы имеющегося предложения и планы застройщиков
На сегодня число предлагаемых новостроек в Москве впервые превысило число таковых в Подмосковье. По некоторым данным продается от 3 до 3,4 миллионов квадратных метров жилья.
Из того, что я увидел, просмотрев беглым взглядом малое количество источников. И ориентируясь только на заявленные крупные новые проекты (в районе 100 000+ квадратных метров жилья в проекте). Так вот — получается примерно еще около 2 000 000 квадратных метров начинается и планируется начать строить.
Дополнительно к этому строится около 800 000 квадратных метров именно апартаментов (нежилых помещений, которые преимущественно собираются использовать для проживания).
Дополнительная информация
Что я еще принимал во внимание в процессе подготовки материала:
- Почему мной выбран 2020 год? Потому что по заявлениям властей пик реновации ожидается как раз к этому сроку. Более того, большинство проектов новой застройки будут выходить на рынок как раз примерно в этот период.
- За первое полугодие 2017 года цены на квартиры в элитных новостройках Москвы снизились в среднем на 11%, причем самое активное падение было во втором квартале — на 7%. Это также перекликается с моим предыдущим постом о увеличении скорости падения в более массовом секторе.
- По данным на 2015 год, общая площадь жилья в Москве — 236 000 000 квадратных метров.
- К 2021 году в Москве будет построена ещё 61 станция метро. В дополнение к имеющимся 206.
- Я специально не учитываю влияние на рынок недвижимости санкций, цен на нефть, валюту и т.д. — это вообще не прогнозируемо на уровне обычных участников рынка.
Итоги и выводы о ценах на квартиры в Москве
Итак, что у нас получается.
На середину 2017 года рынок жилья в Москве продолжает свою динамику, а цены на квартиры продолжают движение вниз.
Примерно к 2020 году на рынке окажется примерно около 45 000 000 квадратных метров жилой недвижимости. Если учитывать, что сейчас в Москве что-то в районе 235-240 миллионов квадратов, предложение увеличит объем рынка примерно на 20%.
Возможно в процентах это выглядит не так образно, попробую переложить в цифры. Если принять среднюю площадь будущих квартир в 50 квадратных метров, то на рынке окажется около 1 миллиона квартир.
К 2020 году на рынке недвижимости окажется около 1 миллиона квартир
Это с моей стороны большое усреднение, учитывая, что на данный момент средняя площадь одной квартиры в массовом сегменте стремиться к уменьшению. На рынке появились и пользуются спросом студии по 20-25 метров.
Появление миллиона объектов на рынке явно не будет способствовать повышению цен на квартиры в Москве. Если только в Москву не начнут массово выселять жителей Поднебесной.
Из такого же малореального — в Москву переедет все платежеспособное население России.
Изменится классность многоэтажных домов
В результате реновации целый пласт домов сменит свою «классность» на худшую.
Речь о 9-12 этажных панельных домах постхрущевского периода. И это будут новые «хрущевки» со всеми вытекающими последствиями для цен именно на эту недвижимость.
Вообще на рынке уже наблюдается и ждем в будущем всё большее расслоение. Хорошая недвижимость, в хорошей локации и в хорошем проекте будет падать медленнее. А в моменте падать и вовсе не будет.
Есть куча других объектов, которым застройщики искусственно придавали значимости и крутости. Но которые имели мало признаков хорошего жилья. Поставить дом из кирпича в какой-нибудь условной глуши — это работала давно и краткий момент времени.
Все эти надутые комфорт-классы, бизнес-классы, премиум-классы… Немалая часть из них уже плохо продается и готова идти на скидки. Но покупателей на ерунду все меньше и меньше. В принципе количество покупателей с свободными деньгами итак не увеличивается. И это влияет на рынок недвижимости. И будет влиять на цены на квартиры в Москве и дальше.
Увеличение предложения на рынке Москвы также существенно повлияет на рынок недвижимости Подмосковья. Зачем покупать что-то даже в 20 км от МКАД, если можно чуть доплатить и жить в Москве?
Это очень хорошо уже видно и сейчас. Недвижимость улучшенного класса, находящаяся в пригородах Москвы никому стала не нужна. Если раньше люди выбирали меньшую стоимость в пользу комфортного жилья, то сейчас — лучше перебраться в современную панель внутри Москвы и не зависать в этих безумных пробках утром и вечером.
Ну и о цифрах, которые от меня уже давно ждут :).
Если все озвученные и еще неозвученные чиновниками планы по строительству будут выполнены, цены на квартиры в Москве в среднем могут просесть еще примерно на 30-40%.
Повторюсь:
К 2020 году средние цены на жильё в Москве упадут еще минимум на 30%.
Что делать?
- Если вам нужно просто продать квартиру в Москве и переложить деньги куда-то в другое место — ждать точно не стоит. Дальше будет только хуже. И дешевле.
- Планируете продать квартиру в Москве и с доплатой улучшить жилищные условия — возможно это станет проще. Если не обесценится доплата, пока вы будете ждать лучшего момента. Хотите подождать — однозначно нужно решить, как сохранить деньги.
- Если вы планируете продать квартиру, чтобы получить доплату, изменив жилищные условия — тянуть точно не стоит. С каждым месяцем цена на вашу квартиру будет уменьшаться. В зависимости от классности, локации и других факторов — быстрее или медленнее. Соответственно, сумма доплаты будет уменьшаться на глазах. Учитывая исключительно рублевые цены на массовом рынке недвижимости — будет грустно.
- Вроде бы хорошее время для покупателей квартир. Их мало, у них есть деньги и они могут выбирать. Но нормальных вариантов, с нормальными документами и схемами продажи — почему-то не так много. Или кривые документы, или нужно скрыть пару десятков миллионов в ущерб безопасности сделки или что-то похожее.
Есть вопросы?
Пишите на электропочту vishnya @ vishnya-realty.ru, звоните +79951201255. Или задавайте их сразу мне в фейсбуке. Если не занят на сделке/встрече/авансе — отвечу быстро.
