Есть вопросы? Звоните:

8 499 994 09 33

27 перепланировок, снижающих ликвидность квартиры

ByВишняков Сергей

27 перепланировок, снижающих ликвидность квартиры

При поиске недвижимости для клиентов мы всегда обращаем внимание на ликвидность квартиры. Потому что через некоторое время вы соберётесь её менять, улучшая свои жилищные условия.
И очень важно, чтобы купленная сейчас за совсем немаленькие деньги квартира, не потеряла в стоимости просто потому, что вы вовремя не обратили внимание на какие-либо нюансы.

Нюансов может быть много, сегодняшний пост — о перепланировках. За 17 лет работы какие только перепланировки я не видел. Это и перенос кухни в коридор, на место прихожей. И снос большинства несущих стен. И туалет на балконе. И прочее, прочее, прочее.

Туалет на кухне. Ликвидность квартиры с перепланировкой

Да, некоторые перепланировки типовых квартир сделаны более логично и симпатично, чем придумали проектировщики домов. И многим покупателям нравятся такие изменения. Но немногие из них задумываются — а как повлияет неузаконенная перепланировка на возможную продажу квартиры в будущем?

Могу сразу отметить, что неузаконенная перепланировка точно отпугнет бОльшую часть ипотечных покупателей. Потому что банк им просто не дает на такие квартиры ипотечный кредит. И тем более не даст, если перепланировка в принципе не узакониваемая.

А значит, вам придется привлекать покупателей более низкой ценой, чем в таких же домах и в нормальных квартирах. И вот это как раз и разговор про ликвидность вашей будущей квартиры.

Из практики могу сказать, что некоторые квартиры и при значительном снижении цены не находят своих покупателей годами(!).

Некоторые перепланировки узаконить невозможно!

Чтобы вы не «попали» с покупкой такой квартиры, мы в Агентстве безопасной недвижимости «ВИШНЯ» сделали подборку перепланировок и других изменений, с которыми у вас точно могут быть проблемы в будущем.

Список перепланировок, влияющих на ликвидность квартиры

Кухня:

  1. Уменьшение или полное удаление вентиляционных каналов. Очень популярная раньше тема, особенно на кухнях квартир в домах серии п-44. Там настолько бессмысленный вентиляционный короб, который отгрызает кусок площади, что перепланировка напрашивается сама собой.
  2. Соединение вентиляционных систем кухни и санузла. Не встречал такого в принципе, но скорее всего мне просто повезло.
  3. В результате перепланировки площадь кухни стала меньше 5 кв.м. Не видел, чтобы люди самостоятельно так делали, кроме случаев, когда кухню просто переносили в прихожую или на балкон. А на её месте делали еще одну комнату.
  4. Демонтаж газовой плиты и установка электро, без согласования с газовщиками.
  5. Газовый шланг от газовой плиты проведен под мойкой. Наверное кто-то так делает всё же, если это прямо указано. Но такой вариант убирания лишних деталей из комнаты чреват тем, что шланг может испортиться и произойдет утечка газа.
  6. Между кухней и жилой комнатой сделаны проемы без плотно закрывающейся двери между комнатой и другими помещениями.
  7. Полностью совмещена кухня с газовой плитой с жилой комнатой.
  8. Кухня с газовой плитой осталась без естественного освещения.

Санузел:

  1. Расширение или перенос санузла на территорию кухни или жилой комнаты. Нередко встречающийся вариант. Санузел показался маленьким — отгрызли кусок коридора, чуть-чуть оттяпали у кухни, а кухню расширили в гостиную…
  2. В ходе перепланировки санузла и других мокрых зон не было сделано гидроизоляции. Абсолютно логичный запрет. Многие забывают об этом при самостоятельном ремонте и заливают 15 этажей вниз. И потом долго и упорно выплачивают возмещение всем соседям.
  3. Переделка санузла, в результате которой был снесен порожек между ним и другими помещениями. Тоже понятно — порожек, оказывается, не зря там придуман — он хранит площади комнат от возможного залива из ванной или туалета.
  4. Перепланировка, в результате которой дверь из туалета выходит в жилую комнату или кухню. Да, такое тоже мне встречалось. И, самое интересное — в квартире на Кропоткинской. Уж где не подумаешь, что можно так извратиться — но вот было. Здесь, правда есть исключение — если в квартире два санузла, то один из них может выходить и на кухню и в комнату.
  5. Перенос инженерных стояков водопровода и канализации.
  6. Перенос мокрых точек(санузел, кухня) внутри помещения так, что они находятся над жилыми помещениями соседей снизу.

Жилые комнаты:

  1. Установка водяных полов с ответвлением от горячего отопления. Очень хитромудрые собственники некоторых квартир активно делали себе теплые полы таким способом. Сейчас в большинстве случаев встречается всё же электрические варианты.
  2. Снос или частичное разрушение несущих колонн, ригелей(балок). Это вообще делалось запросто — стоит какая-то лишняя колонна посредине квартиры, только мешается. Раздолбали кувалдами. А потом по дому трещины пошли…
  3. Штробы несущих стен в панельных домах. В панельных домах почти все стены несущие, вот и думайте теперь.
  4. В результате перепланировки, высота потолков в жилых помещениях стала меньше 2,5 метров. Возможно с обилием всяких подиумов в дизайнерских решениях, высота потолков в некоторых квартирах и уменьшалась ниже такой высоты. Но как это должно быть некомфортно…
  5. Площадь жилой комнаты в результате перепланировки стала меньше 8 кв.м.
  6. Уменьшилась площадь жилых помещений квартиры за счет увеличения нежилых.
  7. Жилая комната осталась без какого-либо окна. Таких квартир — уйма. Люди решали таким образом проблему выделения комнат подрастающим поколениям, а сейчас это всё пытается продаваться на рынке.
  8. Снесены несущие стены или в них сделан проем.
  9. В домах с деревянными перекрытиями без согласования залили стяжку. Фотография внизу отражает потенциальный результат такого действа. Сюда же можно добавить установку джакузи, которая внезапно оказывалась у соседей снизу.

ликвидность квартиры с перепланировкой

Балконы/лоджии:

  1. Снесены пороги между балконом и внутренними помещениями в панельных домах.
  2. Значительное расширение проемов между балконами/лоджиями и внутренними помещениями.
  3. Появились не предусмотренные проектировщиками лоджии в квартирах выше первого этажа. В Москве не видел таких квартир, но в других регионах — запросто.
  4. Объединены балконы с жилыми комнатами и батареи вынесены на балкон. Тоже часто встречающийся вид перепланировки. Удобно так — добавить себе мини-кабинет в небольшой квартире. Но чревато.

Хотите узнать, что будет с ценами на квартиры через несколько лет? Читайте статью с прогнозом цен на квартиры в Москве на 2020 год.

Также есть часть перепланировок, которые спокойно можно узаконить без значительных затрат(финансовых и временных). Но они также отображаются в отчете об оценке, который делается для ипотечного банка и могут повлиять на выдачу им кредита покупателю.

Согласуемые перепланировки, слабо влияющие на ликвидность квартиры

Все указанные ниже перепланировке тоже встречаются довольно-таки часто. Но обычно согласуются достаточно просто. Единственная проблема — особо странные банки(мне такое встречалось) могут потребовать привести документы в соответствие перед выдачей ипотечного кредита. А так, как согласование все равно занимает какое-то немалое время, можно потерять потенциального покупателя.

  1. Снос или установка шкафов и антресолей.
  2. Перенос или снос дверной коробки внутри квартиры или входной двери.
  3. Установка душевой кабинки вместо ванной.

    Есть вопросы по возможным перепланировкам и ликвидности вашей будущей квартиры?

    Пишите на электропочту vishnya @ vishnya-realty.ru, звоните 8 499 994 09 33. Или задавайте их сразу мне в фейсбуке. Если не занят на сделке/встрече/авансе — отвечу быстро.


     

About the author

Вишняков Сергей administrator

Эксперт в безопасности сделок с недвижимостью, автор публикаций в СМИ, автор блога. Руководитель Агентства безопасной недвижимости "ВИШНЯ".